不動産投資とか価値を見抜いて損得勘定して行動するのは難しい。統計学で可能性の高い物件がわかったら、なんかいけそうな気がする〜〜
やっぱり統計学の分析方法を学習しよう！( ^ω^ )
投資家から資金を集めて不動産に投資し、賃料収入や転売益を稼ぐのが不動産投資信託（ＲＥＩＴ）だ。15年前に上場銘柄が登場してから、金融危機や不動産不況を何度も乗り越え、安定した収益を上げていることで知られる。物件価格の下落、自然災害などのリスクをプロたちはどのように管理しているのか。その手法を知れば、不動産投資やマイホームの購入を考えている人のヒントになりそうだ。
■都心部のマンションに集中
上場ＲＥＩＴは2001年に東京証券取引所の２銘柄でスタートして以降、現在は53銘柄、時価総額は合計11兆円前後に拡大した。住宅投資の最大手で伊藤忠商事が母体のアドバンス・レジデンス投資法人の場合、直近の15年７月期までの８半期決算のうち、減益だったのは１期のみ。この間、純利益は14億円から59億円に増加した。三井不動産系の日本アコモデーションファンド投資法人の純利益は半期決算になった07年８月期の14億円から15年８月期には37億円に増えた。
「長期投資に必要な安定性と収益を両立させるため、ミドルリスク・ミドルリターンを狙うのが基本。物件を選ぶ際は数十年先まで採算を検討する」（アドバンス・レジデンス）という。それでは各社はどの地域のマンションに投資しているのか。住宅ＲＥＩＴ大手５社の東京23区内の投資先333棟を区ごとに集計してみた。一見して分かるのは港区（43）、中央区（41）、品川区（28）など都心部への集中だ。
ＲＥＩＴ各社は物件価格から家賃収入がどの程度入るかの利回りを重視する。具体的には修繕費や税金も加味して正味でいくら利益が残るかをはじくＣＡＰ（キャップ）レートと呼ばれる実質利回りを使う。人気の高いエリアは一般に物件の購入価格が高く家賃の水準も高い。一方、人気の低いエリアは物件を安く手に入れられる半面、家賃の水準も低い傾向がある。
ただ「建物の修繕費や管理費は都心でも郊外でも大きく変わらず、こうしたコストを回収するには家賃水準が高い都心の方が有利。都心部には経済のグローバル化や景気拡大を受けて家賃が上昇しやすい利点もある」（金融機関系の中堅ＲＥＩＴ）。また稼働率を高く保つためには、潜在的な入居者の層が厚く空室が埋まりやすい都心の方が魅力が高いという。
■人気の湾岸タワーは見送り
東京湾岸部はタワーマンションの人気が続くが…（江東区豊洲）
家賃相場を基準に物件をみていくと不動産市場の意外な姿も浮かび上がる。ＲＥＩＴ各社はリーマン・ショックの影響で不動産市況が低迷した10年前後に東京湾岸部のタワーマンションを相次いで取得した。大和ハウス・レジデンシャル投資法人の芝浦アイランドブルームタワー（港区・48階建て）やオリックス不動産投資法人の芝浦アイランドエアタワー（同）などがその例だ。
ところが東京五輪の選手村の建設が中央区晴海に決まり、湾岸部が脚光を浴びたこの数年、ＲＥＩＴ各社は湾岸部のタワーマンションの購入を見送っている。利回りが急速に低下したためだ。湾岸部では中国の投資家の「爆買い」や国内の富裕層やファミリー層の人気を狙ってタワーマンションが次々と供給されている。70平方メートル前後で１億円を超す物件の即日完売が相次いだ。
ただ「10年ほどで物件価格が２倍以上になったが、家賃相場の上昇率は１ケタ小さい。同じ億ションでも家賃水準の高い赤坂や麻布など山の手の物件の方が魅力が高い」（大手ＲＥＩＴ）という。
不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）の高橋雅之主任研究員は「家賃相場の裏付けがある物件は不動産市況の下落局面で値下がりするリスクが小さく、不況時に強い傾向がある」と指摘する。
■数百年単位で災害リスク計算
ＲＥＩＴの自然災害リスクへの備えも独特だ。地震の場合、「発生確率や建物の構造から、地震が起きた場合どの程度建物に損失が出るかを数値化して投資判断に利用するのが一般的」（構造計画研究所の防災ソリューション部）。代表的な予想最大損失率（ＰＭＬ）と呼ばれる指数は475年に一度の地震を想定してリスクを数値化する。被害の発生するリスクの低い物件に投資先を絞り込む一方、保険料の負担が重いため地震保険はかけない例が多い。
投資先を厳選するのは高額な不動産は被災すると損害額が大きいうえ、ＲＥＩＴへの主要な投資家である欧米勢が日本の自然災害の多さに敏感なことが背景にある。米資産運用会社、コーヘン＆スティアーズで不動産証券運用チームを率いるジョン・シェイ氏は「日本のＲＥＩＴを選ぶときは地震など自然災害の発生リスクの分析が不可欠。保有する物件の築年数が新しく、近代的な建物かどうかも重要」と語る。
結果としてＲＥＩＴの投資物件が少なくなったのが江戸川区、葛飾区、江東区東部など東京東部の下町エリアだ。「投資利回りの面では魅力的な物件もあったが、水害など過去の災害履歴が社内審査で減点され、他地域の物件を選ぶことになった」（証券系のＲＥＩＴ）などの声がある。
地盤沈下で荒川・中川の水面より低くなった江戸川区の様子。国は堤防の厚さを数倍に広げる計画（京葉道路の小松川橋から）
江戸川区や江東区の内陸部は明治から戦後の高度成長期にかけて地下水を大量にくみ上げたため地盤が最大で４.５メートル沈下した。この一帯は「海抜ゼロメートル地帯」と呼ばれ、満潮時の海面より３メートル以上低い場所もある。江東区の低地では雨が降ると自然に排水できないため、ポンプを使って河川や運河の水を常時くみ出して水位を一定に保っている。
台風で海水があふれる高潮については「過去の大型台風を踏まえて堤防を整備したため、リスクは大幅に減った」（江東区）。江戸川区の危機管理室は「干拓で国土をつくったオランダのように、しっかりした堤防と排水を組み合わせて長年繁栄している例もある。国や都と協力し、堤防をさらに強化する」としている。東京のゼロメートル地帯には150万人以上の人が住む。国は荒川や江戸川の土手を50メートル規模に広げ、豪雨や地震に強い「スーパー堤防」として整備する計画だ。
東京東部の下町は最近「都心に近くて価格も手ごろなためファミリー層中心に人気が高い」（江戸川区で供給実績の多い不動産会社）。しかし、多くのＲＥＩＴは様子見姿勢を崩していないのが現状だ。
■「情報収集と足を運ぶことが大切」
個人の住宅選びは通勤事情やコミュニティーの魅力など経済性以外の判断要素も多い。ただ、みずほ証券経営調査部の石沢卓志上級研究員は「永住を前提にしていても転勤や住み替えで家を手放す可能性がある。将来の資産価値を考えて周辺の家賃相場から分譲価格が割高か割安かを考えてみるのは一般の人にも有益」と話す。住宅地盤調査を手がける地盤ネットホールディングスの山本強社長は「同じエリアでも様々な地盤や地形が混在していることがあるうえ、建物の構造によって被災リスクは大きく変わる。住宅を選ぶ際はなるべく多くの情報を集め、現地に何度も足を運ぶことが大切」と指摘する。〔日経ＱＵＩＣＫニュース（ＮＱＮ）〕
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